信報財經新聞 2014-12-08
A23 | 時事評論 | By 龍子維
不要房屋階梯 只要住得其所
沉寂多時的長遠房屋策略，終於有點新消息了。運房局局長張炳良在11月中一個晚宴致辭時提及，政府12月公布的長遠房屋策略報告，將交代如何推動公屋租戶自置居所，重建房屋階梯；對市民自置居所的需求，局長強調不會重推租置計劃，也不會改變現時居屋按市價折扣的定價模式。
面對民間要求大幅增加公屋供應量的聲音，未來三年的公屋落成量預計分別只有12700、20500及18700個。早前筆者已多番撰文分析，現有的公屋流轉機制根本不可能應付公屋的種種需求。面對龐大需求，政府期望能重建房屋階梯，希望可以解決住屋問題，但可供政府選擇的選項不多。
重建階梯 不切實際
港大經濟學講座教授王于漸曾多次建議，希望政府能以建築成本價向公屋住戶出售單位，提升本港的自置居所比率至超過八成。不過，王教授的建議根本完全沒有考慮現時可供租住的公屋編配單位，本身便已非常緊絀，政府只能透過收緊寬敞戶政策、透過計分制排拒單身青年上樓、甚至考慮擴大公屋富戶定義等措施，以維持公屋編配的基本流轉。因此，公屋落成量有顯著提升之前，出售公屋將不會是現屆政府的政策選項，這除了是由於出於公屋編配的因素外，公屋富戶的購買力亦未必如一般坊間人士認為的那麼高。
王教授曾經於其著作《香港長遠房屋策略和港人港地》分析公營房屋住戶與私樓住戶的收入分布，以論證公屋富戶是常見現象。不過，筆者分析同一組的數據，卻得出完全相反的結論：由1976至2011年期間，公屋租戶的收入最高十分組的百分比由3.8%下跌至0.4%，而私樓租戶的收入最高十分組的百分比則由10.5% 上升至18%。由此可見，公屋最高收入的租戶比例其實不斷下跌，購買力也應大不如前。
再進一步比較公私樓住戶的入息中位數：2011年公屋住戶的入息中位數是12000 元，而資助自置居所房屋住戶及私樓住戶的入息中位數，分別為22870 元及29610 元；也即是說，一個公屋租戶要「上流」至資助自置居所房屋，入息便要上升48%。
收入的差距，還反映在居屋的入息及按揭貸款比例上。於《階梯斷裂與世代之爭》一文中，筆者已經詳細分析，絕大部分的居屋購買者都選擇極長的還款期及極高的按揭比例；即使無視未來三年每年只有2000個居屋單位落成的事實，但按市價折讓的定價方式，其實只會令購買者承受不能負擔的樓市周期風險。
說到底，所謂建立房屋階梯的講法，在公屋興建量不足的前提之下，只是為了減輕政府在供應房屋的角色，而淪為公營房屋私有化鋪路的託詞。居屋作為部分「私營化」的公營房屋，其「商品化」的程度，其實已反映居屋的角色，究竟是作為永久自置居所的終點站，還是為上車客提供機會累積更多資本，作為中轉站的角色，最終跳往私人房屋市場置業。
箇中問題關鍵，是政府應否介入分隔公營房屋與私樓市場，以減低樓市波動對公營房屋的影響，令住宅的樓價或租金可以維持在一個基層市民可負擔的水平。
一般而言，私人樓宇的租金和價值是由供求決定。在理想的情況下，公屋入息上限應當訂於市民可負擔私樓租金的水平；當市民收入低於可負擔私樓租金的水平，市民便可入住政府負責興建的公屋；當市民收入高於可負擔租金水平時，他們便可選擇離開公屋進入私人市場。
不過，由於種種政策性及經濟性的原因，例如高地價政策及樓宇炒賣等情況，往往導致可負擔私樓租金水平遠高於政府設定的公屋入息上限，社會遂出現所謂的夾心階層，既因收入高於公屋入息限額而不能入住公屋，但又無法承擔高昂的私樓租金。
要「重建房屋階梯」，政府有三個可能的選擇：一是提升公屋入息限額至可負擔私樓租金的水平；二是壓抑樓價降低市值租金；三是提供居屋以應付需求。
自己人生 自己設計
可以預見的是，因現時私樓租金水平甚高，政府不可能把公屋入息限額提升至該水平；而要提供居屋來應付需求，數量上不僅要大幅提高，定價上亦應與市場作出區隔，以市民的負擔水平來定價，但政府早已明言，居屋的補地價政策仍會維持，定價亦會繼續參考市價來釐定。
至於壓抑樓價，政府始終相信以供應為主導的房屋政策，需求管理一直不是政府的政策選項。不論是空置稅、資本增值稅等直接打壓炒賣的措施，還是實施租金管制、興建中產公屋等提供自置居所以外可能性的做法，長遠房屋策略均一直不願意提及。這反映政府無意在資助公營房屋的問題上，減低樓市波動對公營房屋的影響。
一個更根本的質疑，就是市民為什麼要接受這個由公屋、居屋和私樓所組成的置業階梯，視居屋為置業的必要跳板？即使部分市民有向上流動的意慾，希望透過置業累積財富，為何政府又不能設計有多個收入水平的資助房屋，使市民有恒產、能置業、可流動之餘，又不致承擔太多的風險？
當中關鍵，在於我們必須明確劃分資助房屋的使用價值與交換價值，以確保投資需求不會完全凌駕於自住需求之上，讓市民能夠各適其適，選擇符合自己人生設計需要的住所，不用再在房屋階梯盲目向上爬，剝奪人生其他的可能性。
影子長策會成員
龍子維
