為香港土儲計計數

這組數字並非直接反映實際單位密度，但對我們了解要多少土地興建房屋，可提供十分有用的參考點。

加快土地轉換彈性
「土地儲備」這個概念亦須作進一步解釋。在闡述棕地或是短期租約用地是否適合用作房屋用途時，政府經常搬出的理由是，有關土地太過細碎，並不適合興建房屋，或者短期租約地的性質只是短租用途，不適合作永久性房屋用途。

然而，土地儲備是一個循環的概念，在考慮一個社區的混合土地用途時，釋出更多閒置的短租地或棕地轉換作政府、機構和社區設施（GIC），不但可以加快土地的轉換彈性和效率，我們亦將有更多用作興建房屋的土地可供選擇。

關鍵是，政府有機制列出各類土地，尤其是短租用地和棕地的地點、大小和實際用途，以提升土地的使用效率。

如果我們根據規劃署的土地用途分類，依照「鄉郊居所」、「農地」、「貨倉和露天儲物」、「政府、機構和社區設施」、「空置/正在進行建築工程的土地」等5大非住宅、非工業和非商業的土地使用分布，據筆者粗略估算，至少有16-50%的土地有興建房屋的發展潛力，合共約4900公頃不用填海、不用發展郊野公園的土地可供政府使用，面積比目前所有公私營住宅所佔的土地總和（4200公頃）還要大！

可建屋用地逐樣計
短至中期土儲：棕地、農地、短期租約用地和閒置校舍：

一、棕地（1300公頃）
假如把所有棕地變為住宅用地，大約可興建864500個單位，是未來10年興建量的188%。即使扣除已撥作新發展區項目的540公頃，餘下的棕地仍有潛力興建505400個單位。

發展棕地的最大問題是，現時香港並無整全的棕地政策。棕地作業的利潤優厚，導致過去20年綠化帶和農地不斷受侵蝕，棕地像癌細胞般在新界的鄉郊擴散。現時政府的收地賠償以農地賠償價計算，棕地地主當然不會輕易放棄土地。

香港一方面應參考英國的棕地政策，由1989至2012年，英國有55-81%的新住宅單位都是興建在棕地之上，大致達到六成房屋建在棕土的目標，清晰地為公營房屋的供應訂立棕土優先的策略。
另一方面，美國的棕地復修法律亦十分重要，政府會補貼棕地業主除污的費用，部分棕地因而可以變綠復耕。

當然，當年「生發案」遺下的法律問題仍然十分棘手，但這不應是政府放任棕地蔓延、土地使用效率低下的藉口。

二、農地（1000公頃）
我這裏所指的農地，主要是指4大發展商合共持有的農地儲備，假如全都變為住宅用地，大概可以興建665000個單位，是未來10年興建量的145%。

利之所在，難怪政府放風以公私合營方式提供農地補地價的折扣優惠予發展商興建「首置上車盤」，發展商紛紛表示十分歡迎，還主動提出某些綠化帶用地，向城規會申請改劃用途興建上車盤。

假如政府真的要以此方式「釋放」農地儲備，補地價折扣率與能夠興建的公營房屋比例自然最為關鍵。根據筆者粗略估算，假如政府提供50%的補地價折扣補償，要求發展商提供至少40%的公屋，發展商仍然至少有10%的利潤。

只要有關過程公開透明，並明確揭示轉劃土地用途的準則，包括環境、生態、復耕和社區因素等綜合考慮，再配合土地閒置稅增加囤積土地的成本，有望可重啟發展商冰封多年的農地土儲。

三、短期租約用地（800公頃）
短期租約的用地假如全部轉變成為住宅地，將可以提供532000個單位，將是未來10年興建量的116%。

有關短期租約用地的使用效率，除了富豪們涉嫌「無限期」續租的個案外，涉及152公頃的短期公眾露天停車場更值得公眾關注。這些公眾露天停車場往往位於市區中心或方便泊車的位置，交通配套絕對不是問題。

為提升土地的使用效率，政府應該參考德國和日本的設計，把這些停車場改建為多層的自動停車大廈，以騰空土地作社區設施、過渡性房屋以至是公營房屋的用途。

值得一提的是，即使土地租約期只有一年，也可以用作過渡性房屋的用途——現時貨櫃屋組合技術成熟，能於3個月內組合好三四層的房屋單位，可於短期內為居住工廈劏房等有極迫切房屋需要、但往往入住不了市區中轉屋或公屋的居民，提供短暫安全的棲身之所。

四、空置校舍（7公頃）
大部分的空置校舍已經由規劃署中央統籌作GIC、鄉郊式發展和住宅等用途，餘下有18間尚未決定發展用途的閒置校舍，假如變為住宅用地，將可提供4655個單位，佔未來10年興建量的1%。

總括以上4項短中期的土儲方案，預料將有提供約200萬個住宅單位的潛力，是未來10年興建量的449%！

只要政府能夠「迎難而上」，要在不填海、不發展郊野公園的前提下，為香港人提供更多可負擔的住宅，是完全有足夠儲備的。

龍子維_影子長策會成員

可負擔住房與土儲之一

特別鳴謝：部分文章內容是GIFT 2017 HKYLP團隊的共同研究成果。

#龍子維 #時事評論 #影子長策會 – 為香港土儲計計數
信報財經新聞 2017-10-23 A17 | 時事評論 | 影子長策會 | By 龍子維