高地價是政策不是後果

「高地價政策」因《地產霸權》一書而逐漸成為小市民的常識,不料有智庫成員為求論證增加土地的必要性,居然來一招「倒果為因」,硬說高地價政策從來不存在!

Hong Kong Monopoly (Photo Credit: Luis Jou García)

閱讀明報葉文祺、唐嘉逸《高地價不是政策是後果》一文,他們支撐「高地價政策」不存在的主要論據有:一) 基本工程儲備基金可以用於一般政府開支,及二) 高地價是現象,是規劃問題,是土地供應不足的結果。

這不外乎是企圖用供給面經濟學來解釋所有政府政策的又一嘗試,筆者會拆解有關論據,兩個理由其實都站不住腳。

基本工程儲備基金轉撥是特例 並非常態

2018年財政預算案宣佈把800億元的資金由基本工程儲備基金轉移到一般收入帳目,這看似是一筆很大的數目,不過筆者翻查近十年的財政預算案開支,發現基本工程儲備基金幾乎年年都是以地價收入支付工程項目支出,除了2018年外,每一年由基本工程儲備基金轉撥至政府一般收入帳目的金額都是0。亦即是說,800億的轉撥只佔十年8302億基金總支出不足10%,可見基本工程儲備基金轉撥是特例,而非常態。

表一:2009–2018基本工程儲備基金總支出與轉撥金額比較 (資料來源:歷年財政預算案)

 

我們可以再比對基本工程儲備基金的地價收入,及由政府一般收入帳目轉撥而來的收入,同樣可見到一般收入帳目轉撥的數額只佔基本工程儲備基金總收入的一個相對小的比例,只有不足13%,自2012年後,有關比例更跌至不足6%,可見賣地收入仍然是基本工程儲備基金一個最主要的收入來源。

表二:2009–2018基本工程儲備基金總收入、地價收入與一般收入轉撥金額比較 (資料來源:歷年財政預算案)

 

如果「基建旋轉門」是指政府高昂的基建開支主要是由高地價收入所支撐,那麼上述對基本工程儲備基金的收入及支出分析,基本上是印證了「基本旋轉門」的講法:近十年以來基建支出不斷倍增,地價的收入更是以十倍計飆升,兩者似乎有正回饋的關係,高地價支撐起不斷增加的基建開支,而更多的基建開支,則製造出更多的土地需求及收入。

供給面經濟學無法解釋香港的高地價現象

當然,右翼的經濟學者及論者自然會把高地價的現象歸咎於土地供應不足,這亦是政府土地大辯論極欲營造的危機感,只要土地供應充足了,地價自然會低,樓價亦會隨之下降。

問題是,香港的高地價、高樓價僅僅是一個現象,而不是政策制定者和既定利益者勾結合謀的結果嗎?

這是一個價值判斷,而不僅僅是現象的分析。假設所有香港人完全同意高地價的問題是源於土地不足,然後大幅增加土地供應,完全滿足政府諮詢提出的1200公頃土地需求缺口,是否就意味著香港的高地價現象將會消失?

這個問題的答案最終只能以現實驗證。但香港過去有太多的例子證明,香港土地的分配太側重於與基建相關的項目,企圖以大型基建項目帶動經濟增長,致使土地需求與價格飆升。舉一個例子,我曾經在《公路霸權如何煉成》一文中,指出過去20年香港的公路開支便上升17倍之多,所有道路佔的總面積,高達4100公頃,接近私人住宅與公營房屋用地的總和(4200公頃,不計丁屋)。

既然公路與基建原來使用了這麼多的土地資源,製造出巨量的土地需求,我們是否可以有更佳、更有效的土地使用方案?

原本在土地大辯論中,有一個在馬路或港鐵項目上蓋興建房屋的選項,至少提供到50公頃的土地,可惜在政府諮詢的「點心紙」設計中,這些選項無奈地被界定為「概念性選項」,完全不計入可解決1200公頃土地缺口的數字之內,更不消說原來未來30年的房屋用地短缺,其實只有230公頃,1200公頃的短缺,原來包括了90公頃的石礦場(有人可以告訴我這個石礦場的用途嗎?)。這些在政策層面上有意忽略其他可以提供土地供應的選項,但求製造土地供應不足的預期,如果不稱之為「高地價政策」,不妨戲稱之為「故意不搵地政策」。

「故意不搵地政策」一方面高舉土地供應不足的旗幟,把所有的需求全部計到最大和最盡 (例如大幅高估30年後香港人口有900萬、找智庫推算土地需求有9000公頃等),隱瞞30年的房屋用地短缺只有230公頃的事實,要求社會用盡方法找出所有可用地皮;但另一方面又故意不去搵某些地,例如哥爾夫球場和基建項目(例如港鐵車站)的上蓋,更以土地條款為由繼續讓迪士尼60公頃的預留擴展地皮曬多十年太陽,這不就是名副其實的「故意不搵地政策」嗎?

我可以斷言,即便香港的土地供應去到9000公頃,在目前「故意不搵地政策」及「一世人目標就是買樓」的政策主導下,香港的地價與樓價仍是會有「剛性需求」,只會升不會跌!

文字版載於《信報財經新聞

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