租置借屍還魂 首置火上添油

究竟政府的房屋政策是否「托市」?其實不用等到《施政報告》正式提出放寬首置的按揭成數,在明眼人看來道理非常明顯:原本能夠在有限的按揭成數下仍能花費大量首期買樓的,都是樓市的強者,現在以放寬按揭成數的方式,讓一些原本購買力不足的買家亦可以進場,客觀效果就是為這些有貨在手的強者出貨,減低國際以至本地樓市炒家的持貨風險。

慢慢「陰乾」公屋政策根基

我少有地贊成施永青先生的評論:單就放寬800萬以下樓宇也可以做九成按揭的措施而言,其實很難說政府是在托市,因為正如施先生所言,影響樓市的因素有很多,如果讀者認同措施的客觀效果是樓市持貨者由強者轉換至弱者的話,在基本因素不利於樓價的前提下,的確措施只能算是硬推最後一批資金進場的「技術因素」。

不過,假如我們把《施政報告》另一項讓林鄭「掙扎最久」的「重啟租置」一起分析,那就絕對不只是「技術因素」那般簡單。這些措施個別看起來或許像是幫市民買樓,但加起來的目的,是把香港公屋政策的根基慢慢「陰乾」,為房屋全面市場化、地產霸權千秋萬代的延續鋪路。

早在林鄭兩年前上任的首份《施政報告》,筆者便已經預測政府的房屋政策必然會由供應主導轉為置業主導,「首置上車盤」及「白居二」便是這種房屋政策思維下的產物;筆者另一項預測,則是公屋終將會成為可買可賣的資產,不會再有住屋權利這回事,因為買樓賣樓是個人選擇,不像公屋象徵政府對市民住屋需求的承擔,「80萬公屋封頂論」與綠置居恒常化,就是這種房策思維的政策延伸。

現時唯一讓林鄭「掙扎良久」不完全重啟租置的政治阻力,乃是代表211萬出租公屋居民的龐大政治勢力。任何動搖公屋居民根本利益的政策倡議,都很難得到這些政治代表的支持。房委會資助房屋小組主席、前土地供應專責小組主席黃遠輝在《施政報告》後出來澄清,政府在短期內不會推出大幅度的租置計劃,就是政策得不到廣泛政治支持的明證。

租置必然會大幅度減少現有出租公屋的數量,這是所有倡議租置計劃的團體或智庫都在迴避的問題。他們不敢答,或者不能答的問題,是所謂公屋富戶究竟有多富,富得可以完全脫離出租公屋的先天限制,就是沒有可能讓財富跟隨樓市升值(或貶值)。

本地經濟學者基本上都是右派,公屋對於他們來說,都是沒有效率的必要之惡:一方面分配沒有效率,所以要用龐大的行政資源做公屋編配及調遷;另一方面則是土地升值的功能受限,公屋居民只有租住權,土地升值了,但沒有任何人可以因而得益,經濟學者覺得這是資源上的浪費。

問題是,這些經濟學者唯一衡量政策的價值是效率,難怪大幅度增加過渡性房屋(而同時不增加公屋供應數目或新發展區公屋的土地比例)會如此受到歡迎。這種強調置業很筍、可以累積財富、可以幫助基層向上流動的聲音,總是會在樓市升勢周期的尾聲出現。筆者曾經在屋邨辦事處服務多年,早在4年前本欄的〈公屋置業有幾筍〉一文中,便列舉一宗不幸個案,如何透過1998年的自置居所貸款計劃,「成功爭取」破產和領取綜援的後果。

團結香港基金的「租置計劃2.0」,覺得1998年初的租置計劃還是太「保守」,太少公屋居民追得上永遠炒不完的樓價,補足高得嚇人的地價才可出售公屋單位,於是建議「加碼益居民」,不但容許補地價金額鎖死在出售當日,甚至可以在第二市場免補地價先賣再買。

順着這個「活化公屋市場」的思路,團結香港基金大可以重提出十多年前董建華年代王于漸教授的建議,一次過為所有公屋居民進行補貼,令他們可以不用補那個窮一世也補不了的市價,然後把所有公屋變成可以自由交易、自由買賣的商品,不但可以把土地價值完全「釋放」,甚至可以一併解決所有因產權界定不清而衍生出的交易問題(例如因補貼金額太低而太多公屋居民無法補地價),那豈不是右翼經濟學者心中的完美世界嗎?

重點是,樓市只會升,不會跌,大家不要問,只要信!

如果純粹是回應住屋需求,而不是投資需求的話,政府其實大可以參考姚松炎幾年前的合作社房屋建議,在現有的發展區中提升公營房房比例,引入只須交付建築成本和維修成本的合作社房屋。同樣都是一個600呎的單位,假設市價600萬,你會選擇:

一、承造九成按揭,付出60萬元首期,然後負債540萬元買私樓單位;

二、在租置/居屋第二市場買一個400萬元的單位;

三、買不會增值的100萬元合作社房屋;

還是四、減少收入而輪候公屋?

政府官員覺得沒有人會買一個不會升值而只求自住的單位。我建議他們可以走入屋邨做幾個月實習。問題是,單位是否可負擔,而不是單位是否可以升值?想資產升值可以去炒股,不一定要靠間屋做大槓桿投資。

是否會反對租置和首置?當中最大的差異還是在於如何看待房屋的本質。假如香港地產霸權現狀不變,或者是地主只是由華資轉變為中資,維持房屋流轉階梯就是政權安定社會的首要任務。

要令階梯維持不墜,就必須有生力軍加入買樓行列,從這個角度理解租置和首置,一切便言之成理,因為基層和中產是否會額外承擔不必要的借貸風險,並不是政府首要考慮之事;最重要的是,如何在這風雨飄搖的自由之夏過後,如何重拾昔日萬試萬靈的神仙棒,以買樓的虛幻承諾,企圖代替香港人對自由民主的追求。

原載於《信報財經新聞

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